Começam as oficinas para debater e receber as propostas da população para a revisão da Lei de Zoneamento

Depois da realização do maior processo participativo da história de São Paulo, durante a revisão do Plano Diretor Estratégico, a Prefeitura convida a população para mais uma etapa de revisão dos instrumentos de planejamento urbano da cidade. O objetivo agora é revisar e atualizar as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo (Lei de Zoneamento). Durante os meses de outubro, novembro e dezembro, serão realizados encontros nas 32 subprefeituras, audiências públicas e disponibilizadas ferramentas de participação digital, além da disponibilização de todas as informações em formato aberto no www.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br.

A recente revisão do PDE (Lei 16.050/14) trouxe novas estratégias de desenvolvimento urbano que requerem a adequação das regras de parcelamento uso e ocupação do solo. Além disso, a revisão do zoneamento é uma oportunidade de superar alguns problemas enfrentados na aplicação da lei vigente, de forma a facilitar a compreensão da legislação e trazer mais segurança aos proprietários, investidores, moradores e ao próprio Poder Público na sua aplicação. A lei de zoneamento divide o território em porções denominadas zonas e cada zona reúne um conjunto de regras para um determinado local. E é com base nessas regras que a Prefeitura autoriza a construção de novos edifícios e a instalação de novas atividades nos bairros (por meio de alvarás e licenças de funcionamento).

As propostas de revisão foram traçadas pela Prefeitura e debatidas com o Conselho Municipal de Política Urbana (CMPU) e a Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU). Para tanto, o CMPU criou duas comissões internas para acompanhamento dos trabalhos de revisão, cada uma delas contou com a participação de representantes da sociedade dos setores econômicos, profissional, movimentos sociais e entidades ligadas à universidade ou ONG, qualificando ainda mais esse canal de diálogo com a população.

Destaques da proposta de revisãoPrimeiramente é importante reconhecer que o Zoneamento não é um instrumento autônomo e independente do Plano Diretor Estratégico (PDE). Pelo contrário, deve garantir a concepção de cidade que está colocada no PDE. Assim, o Zoneamento tem a função de estabelecer os usos possíveis e as regras para ocupação de cada lote da cidade, atendendo às expectativas do Plano Diretor. Trata-se de uma mudança de escala de regulação: das Macroáreas e Eixos do Plano Diretor para quadras e lotes no Zoneamento. E para diferenciar as regras nos bairros e regiões da cidade são estabelecidas zonas. Tendo em vista as inovações e mudanças trazidas no PDE, é importante analisar as regras e propor adequações nas zonas em relação à legislação vigente (Lei 13.885/04), conheça os principais destaques:
Consideração da cidade real
A situação de irregularidade das regiões periféricas requer uma atenção especial para que esta enorme porção do município consiga se desenvolver dentro dos preceitos da regulação urbana. Para tanto, pretende-se, por exemplo, simplificar as regras de parcelamento, uso e ocupação para lotes pequenos e induzir a instalação de usos não residenciais nessas regiões.

Simplificação do instrumento ZoneamentoA complexidade da lei vigente, que dificulta sua aplicação, será superada por sua simplificação, por exemplo, por meio da dissociação do Zoneamento dos Planos Regionais das Subprefeituras e pela não variação de regras de um mesmo tipo de zona conforme as Subprefeituras, mas sim por macroárea, quando necessário. Aos Planos Regionais das Subprefeituras caberá a articulação das políticas setoriais nas Subprefeituras, bem como propor a aplicação dos instrumentos do PDE.
Proteção à atividade produtiva
A manutenção das Zonas Predominantemente Industriais – ZPI e a criação das Zonas de Desenvolvimento Econômico – ZDE, tem como objetivo garantir (ZPI) bem como conjugar (ZDE) atividades industriais de forma integrada aos bairros e incentivar atividades produtivas relacionadas à inovação e tecnologia.

Preservação dos bairrosPara contribuir com a preservação dos bairros, o novo Zoneamento mantém as Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC) e as Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) e cria novas zonas, como a Zona Predominantemente Residencial (ZPR), que foi estabelecida no Plano Diretor. Com essas zonas e novas regras (lote máximo) e instrumentos (Área de Impacto Cumulativo), pretende-se ampliar a diversificação de usos na cidade, sem abrir mão da preservação da qualidade de vida nos bairros.
Emprego e moradia nas proximidades do transporte público
Por outro lado, nos territórios onde existe a infraestrutura de transporte coletivo instalada, pretende-se promover uma uma maior transformação. Esta sendo proposta a Zona Eixo de Estruturação (ZEU) nas áreas de Eixos de Estruturação da Transformação Urbana estabelecidos no PDE. E para fazer a transição com os bairros a serem preservados, foram propostas Zonas Centralidades (ZC) e Zonas Corredores (ZCorr) que se distribuem majoritariamente nas quadras ao longo das vias estruturais e referenciais da cidade que não fazem parte dos eixos. Essas zonas e a lógica de distribuição na cidade reforçam a organização do território numa estrutura urbana em rede, conforme orientação do PDE.

Cota AmbientalSeguindo as orientações do PDE, o novo zoneamento deve promover a qualificação ambiental da cidade, um objetivo que pode virar realidade graças a uma série de ações, inclusive com a aplicação da cota ambiental. A cota ambiental funciona como uma contribuição de cada lote da cidade para a melhoria da qualidade da paisagem e redução do problema das ilhas de calor e da gestão integral das águas (enchentes e carência da água). Esse instrumento propõe que alguns parâmetros sejam levados em conta pela Prefeitura na hora de liberar a construção de novos empreendimentos. Para alcançar a pontuação mínima, os projetos terão a disposição uma série de possibilidades de parâmetros, dentre elas a construção de cobertura verde, reservatório de retenção de águas coletadas e plantio de árvores.

Área de Impacto CumulativoPara contribuir com a gestão de impactos urbanísticos (hoje feita somente por meio da exigência do Estudo de Impacto de Vizinhança para alguns grandes empreendimentos) pretende-se também adotar novas medidas de gestão dos impactos em empreendimentos menores mas que, quando concentrados em alguns bairros, geram incomodidade à vizinhança. Para tanto, foi proposta a Área de Impacto Cumulativo, que incide em alguns bairros que apresentam esse tipo de concentração de usos incômodos, como bares, por exemplo. Por meio desse instrumento, pretende-se estabelecer um plano de medidas a serem executadas pelo Poder Público em parceria com os estabelecimentos e, de forma pactuada, mitigar o conflito existente.

Lote MáximoOutra inovação é a proposta do lote máximo. A legislação vigente, por exemplo, não limita o tamanho de condomínios residenciais, o que pode fazer com que um empreendimento ocupe uma quadra inteira sem dialogar com a vizinhança. Com a novidade, tudo que for acima do lote máximo (ou seja, maior que uma quadra), deverá passar por um projeto de loteamento e atender determinadas regras de ocupação, o que deve proporcionar melhor interface entre o lote e a cidade.

Estímulo ao uso da bicicleta e à mobilidade urbana sustentávelPartindo do entendimento de que o zoneamento também pode contribuir com a mobilidade urbana sustentável, uma das novidades propostas é a exigência de vestiário e de um número mínimo de vagas para bicicleta em novos empreendimentos. Dessa forma, os edifícios estarão incentivando o uso de meios não motorizados e facilitando a utilização de bicicletas por usuários do local.